Convocazione dell’assemblea condominiale: le regole

In ambito condominiale si tende purtroppo spesso a sottovalutare che le assemblee debbono svolgersi secondo regole e procedura che non costituiscono un inutile appesantimento, ma sono state pensate per garantire fondamentali esigenze di trasparenza e, quindi, altrettanto essenziali diritti dei condomini.

Fra le regole che solo apparentemente risultano fra quelle maggiormente rispettate, ci sono quelle che disciplinano le modalità di convocazione dei condomini per consentirne una partecipazione informata.

Innanzitutto è bene sottolineare come l’avviso di convocazione debba contenere l’ordine del giorno e cioè l’indicazione, in modo non approssimativo (in modo comprensibile, precisa la giurisprudenza [1]), di tutte le questioni sui cui vi sarà discussione e deliberazione da parte dell’assemblea.

Tale obbligo di informazione è evidentemente finalizzato a consentire al condomino, che ha diritto di intervenire in assemblea, di giungervi debitamente informato sui temi da discutere e deliberare (ed anche, eventualmente, di decidere di non partecipare affatto all’assemblea).

A corredo, l’avviso di convocazione deve anche indicare il giorno (per la prima e seconda convocazione), il luogo e l’ora in cui l’assemblea si terrà.

Risulta perciò chiaro il perché la legge [2] si premunisca di pretendere che l’avviso di convocazione non solo venga inviato, ma giunga anche a destinazione (ad ogni condomino) entro un termine di preavviso.

Questo termine è di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea ed indicata nell’avviso; il termine va calcolato a ritroso, a partire dal primo giorno che precede la data fissata per la prima convocazione dell’assemblea.

Le delibere adottate dall’assemblea senza che sia stato rispettato il termine minimo di preavviso o senza che l’avviso sia stato affatto comunicato anche ad uno solo dei condomini ha come effetto l’annullabilità della deliberazione condominiale [3].

Identica conseguenza (cioè l’annullabilità della delibera) hanno tutti gli altri ipotizzabili vizi di forma dell’avviso di convocazione o, comunque, connessi alle modalità di comunicazione e di successivo svolgimento dell’assemblea in modo difforme rispetto a quanto indicato nell’avviso (ad esempio, assemblea svoltasi in luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione).

L’annullabilità deve essere eccepita entro trenta giorni [4] che decorrono dalla comunicazione della deliberazione per i condomini assenti, mentre per i condomini dissenzienti il termine per i trenta giorni decorre dalla data di approvazione della delibera.

Con l’introduzione della mediazione obbligatoria nelle materie condominiali, nel termine di trenta giorni andrà proposta istanza per accedere alla mediazione obbligatoria (e non il ricorso in Tribunale).

Infine, tornando all’avviso di convocazione, esso deve essere comunicato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione [5].

Nel caso di consegna a mano, sarà opportuno che l’amministratore si faccia rilasciare dal condomino ricevuta datata di consegna dell’avviso di convocazione.

[1] Cass civ., sent. n. 539 del 14.1.2016.

[2] Art. 66 disp. di att. del Cod. civ.

[3] Cass. S.U., sent. n. 4806 del 7.3.2005.

[4] Art. 1137, 3° co., Cod. civ.

[5] Art. 66 disp. di att. del Cod. civ.