Vorrei donare la casa ai miei figli in parti uguali. Ci vivono entrambi da almeno venti anni. Posso usare l’usucapione? Vorrei spendere il meno possibile e fare in fretta.
L’usucapione è un mezzo di trasferimento della proprietà che avviene senza bisogno di un contratto o di altro atto notarile. È necessario solo accertare che il possesso del bene è stato esercitato, per almeno 20 anni, da una persona diversa dal proprietario; che, durante tutto questo tempo, questi non abbia fatto nulla per rivendicare il proprio bene; che il possessore si sia comportato, alla luce del sole, come se fosse l’effettivo titolare dell’immobile, agendo su di esso come solo il proprietario avrebbe potuto fare (ad esempio compiendo atti di ristrutturazione, modifiche di destinazione d’uso, cambio della serratura, ecc.). Vediamo ora se l’usucapione può essere usato per donare la casa senza spendere soldi.
Di solito l’usucapione prevede una conflittualità tra il titolare dell’immobile e il possessore; quest’ultimo agisce contro il primo per ottenere dal giudice l’accertamento dell’usucapione e il trasferimento della proprietà nei pubblici registri. Si instaura così una causa per verificare la sussistenza dei presupposti dell’usucapione. Ciascuno dei due soggetti porterà le prove a proprio favore e, infine, la sentenza definirà la vicenda (leggi Come si fa una causa di usucapione).
Non per questo, però, l’accertamento dell’usucapione deve avvenire per forza in giudizio. Ben potrebbe avvenire con l’accordo tra le parti. Anzi è la stessa legge che favorisce il raggiungimento di un’intesa per evitare il ricorso al tribunale. Difatti, per tutte le controversie aventi ad oggetto questioni di diritti immobiliari, tra cui appunto l’usucapione, è obbligatorio – prima di sbarcare in tribunale – tentare una mediazione e chiudere la vicenda in modo bonario. Dunque – contrariamente a quanto potrebbe pensarsi – l’accordo non è un modo per eludere la legge, perché è la legge stessa ad imporlo.
Tanto è vero che numerose sentenze [1] hanno riconosciuto la possibilità di utilizzare il verbale della mediazione come titolo per trasferire la proprietà dell’immobile (leggi Usucapione possibile con la mediazione).
Questo significa che, se anche l’intento del proprietario della casa è quello di eseguire una donazione, in presenza di un possesso per almeno 20 anni da parte dei figli, questi potrebbe trasferire loro la proprietà facendo ricorso all’usucapione. Per evitare di spendere soldi in causa, la questione potrebbe legittimamente fermarsi alla mediazione innanzi all’organismo, passaggio che – come abbiamo detto – è obbligatorio e forzato.
È tuttavia necessario sapere che, affinché il tentativo di mediazione, abbia valore vi devono partecipare le parti personalmente insieme al proprio avvocato, senza potersi limitare a delegare solo quest’ultimo: ciò vale tanto per l’attore (chi intende intraprendere la causa) che per il convenuto (chi invece la “subisce”).
Oltre a dover corrispondere quindi l’onorario all’avvocato, le parti dovranno anche pagare il compenso al mediatore che viene determinato sulla base del valore della causa. Invece, se si decide di procedere in tribunale bisogna pagare il contributo unificato (la tassa di accesso alla giustizia) e l’imposta di registro per la sentenza una volta pubblicata.
L’accordo di mediazione deve essere poi autenticato dal notaio il quale deve identificare i soggetti dell’accordo, procedere con le ispezioni ipotecarie e ottenere le dichiarazioni e le certificazioni richieste in materia urbanistica e per accertare la conformità catastale dell’immobile. Non è invece necessario allegare l’Ape.
Altra importante differenza tra l’usucapione accertato con una causa e quello in una procedura di mediazione. La sentenza che dichiara l’usucapione ha effetto retroattivo e fa discendere il passaggio di proprietà all’inizio dei 20 anni. Non così la mediazione (almeno stando ad alcune sentenze [2]) che non può essere opposta ai terzi che abbiano già acquisito diritti. Ciò per evitare che la mediazione venga usata per frodare i creditori. Un esempio farà capire meglio il problema.
Immaginiamo una persona che abbia contratto numerosi debiti; tra questi vi è quello con la banca che ha iscritto ipoteca sulla casa. Se vendesse o donasse l’immobile per sottrarlo ai creditori, l’atto sarebbe revocabile entro 5 anni; inoltre l’ipoteca resterebbe ferma e l’istituto di credito potrebbe ugualmente sottoporre il bene ad esecuzione forzata. Per superare questi ostacoli il debitore si accorda con un parente per trasferirgli l’immobile mediante usucapione. La sentenza, avendo effetti retroattivi, riconoscerà la proprietà in capo al familiare prima della nascita del debito e dell’ipoteca stessa. Risultato: il bene non sarà mai pignorabile. Ora, se in giudizio c’è sempre un giudice a verificare che la procedura non sia in frode alla legge, nel corso della mediazione questa garanzia non c’è. Ecco perché, secondo la giurisprudenza, la mediazione non avrebbe efficacia retroattiva e non potrebbe essere opposta ai diritti dei terzi già acquisiti sul bene.
