Vendita o donazione di un immobile con la causa di accertamento dell\u2019usucapione o tramite l\u2019accordo di mediazione: vantaggi, costi, tempi e aspetti fiscali. \u00a0 Sta diventando sempre pi\u00f9 frequente l\u2019utilizzo di una causa di accertamento dell\u2019usucapione per vendere un immobile o trasmetterlo a titolo gratuito (donazione). L\u2019operazione, oltre a presentare il vantaggio di non dover ricorrere al notaio e di richiedere tempi brevi (stante l\u2019intesa tra le parti), consente anche di liberare l\u2019immobile da eventuali ipoteche o pignoramenti in corso: e ci\u00f2 perch\u00e9 l\u2019accertamento dell\u2019usucapione ha effetto retroattivo, ossia retroagisce a prima del momento in cui il creditore ha iscritto l\u2019ipoteca o ha avviato gli atti esecutivi. In pratica, poich\u00e9 l\u2019ipoteca e il pignoramento dell\u2019immobile seguono il bene in caso di vendita (acquisto della propriet\u00e0 a titolo derivativo), mentre l\u2019usucapione \u00e8 un modo di acquisto della propriet\u00e0 \u201ca titolo originario\u201d, ne consegue che il possessore ultraventennale del bene lo acquista purgato da qualsiasi peso.<\/p>\n
Come vendere con l\u2019usucapione<\/strong><\/p>\n Con la causa di usucapione, proprietario e asserito possessore si incontrano in tribunale, previa notifica di un atto di citazione da parte del primo, per far dichiarare al giudice che il secondo ha posseduto il bene per oltre 20 anni con un comportamento tale da far presumere, anche all\u2019esterno, che egli intendesse atteggiarsi a vero proprietario del bene. \u00a0Le prove, in tal senso, possono essere diverse: ad esempio, il cambio di destinazione dell\u2019immobile, il mancato pagamento di canoni di affitto o locazione, le modifiche strutturali del terreno o dell\u2019abitazione senza consenso, il pagamento delle imposte, il cambio di serrature a cancelli e porte, ecc. Insomma, il possessore deve dimostrare che, oltre alla detenzione, ha avuto anche l\u2019animo di possedere il bene come se fosse l\u2019effettivo proprietario, nella piena indifferenza cosciente di quest\u2019ultimo. \u00c8 chiaro che se le parti sono sostanzialmente d\u2019accordo sul trasferimento dell\u2019immobile, il possessore avr\u00e0 gioco facile, attesa l\u2019applicazione, nel processo civile, del principio di \u201cnon contestazione\u201d: in pratica, tutto ci\u00f2 che afferma una parte processuale, se non contestato dall\u2019altra, deve essere considerato dal giudice come vero ed ammesso. In ogni caso, sebbene nel processo civile il tribunale non abbia propri poteri investigativi circa l\u2019effettiva volont\u00e0 delle parti e la sussistenza di una simulazione (quale \u00e8 quella in oggetto), \u00e8 sempre meglio fornire al giudice prove del diritto fatto valere con testimoni o, eventualmente, con documentazione di spese sostenute dal futuro proprietario. \u00a0 La sentenza del giudice, infine, verr\u00e0 trascritta sui pubblici registri e accerter\u00e0 l\u2019intervento dell\u2019usucapione e, quindi, l\u2019avvenuto passaggio di propriet\u00e0 con effetto retroattivo. \u00a0 Peraltro la giurisprudenza ritiene che la sentenza, avendo un mero valore dichiarativo (dichiara, cio\u00e8, ci\u00f2 che gi\u00e0 si \u00e8 verificato in natura, per opera del comportamento delle parti e a prescindere dall\u2019intervento del giudice), non \u00e8 essenziale per l\u2019eventuale disposizione del bene: sicch\u00e9 ben potrebbe essere, in astratto, che chi usucapisce, ancor prima della sentenza del giudice venda a sua volta l\u2019immobile o ne disponga dandolo, per esempio, in affitto. \u00a0 \u00a0\u00c8 chiaro, tuttavia, che se nel caso di donazione, le parti troveranno nel semplice procedimento di usucapione la realizzazione del loro obiettivo, non dovendo fare null\u2019altro, nel caso di vendita, invece, dovranno sottoscrivere un ulteriore accordo (preferibilmente prima dell\u2019avvio della causa), in cui il futuro proprietario si impegna a versare, all\u2019atto della sentenza, una determinata somma che costituir\u00e0 il prezzo per il trasferimento a titolo originario dell\u2019immobile. L\u2019impegno rester\u00e0 cos\u00ec vincolante e consentir\u00e0 al venditore di garantirsi con una prova scritta nel caso di inadempimento della controparte.<\/p>\n Con la mediazione \u00e8 pi\u00f9 facile<\/strong><\/p>\n Di recente la legge ha imposto che, per tutte le cause aventi a oggetto diritti reali, come appunto l\u2019usucapione, le parti, prima di avviare il giudizio in tribunale, debbano necessariamente tentare un accordo presso un organismo di mediazione. Il verbale con l\u2019intesa raggiunta davanti al mediatore \u00e8 titolo esecutivo e sostituisce la sentenza, potendo essere trascritto nei registri immobiliari. \u00a0 Questo, in buona sostanza, significa che venditore e compratore potranno realizzare il loro scopo, anzich\u00e9 attendere i tempi della causa in tribunale, attraverso l\u2019incontro in mediazione, spendendo una sola mattina. L\u2019accordo ovviamente vincoler\u00e0 le parti a pagare l\u2019onorario ai mediatori, ma consentir\u00e0 di risparmiare le spese del contributo unificato della causa. \u00a0 Le firme poste sul verbale di mediazione dovranno poi essere autenticate dal notaio affinch\u00e9 l\u2019atto possa essere trascritto nel registro dei beni immobili. In sede di mediazione, poi, le parti \u2013 sempre nell\u2019ottica di stabilire un accordo tra le stesse \u2013 potranno anche prevedere il pagamento di un corrispettivo (ossia il prezzo per la vendita) giustificato come la contropartita per la transazione raggiunta. \u00a0 Attenzione: con un precedente \u2013 peraltro criticato da numerosi commentatori \u2013 la Corte di Appello di Reggio Calabria [1] ha sostenuto che il verbale di mediazione per l\u2019accertamento dell\u2019usucapione non ha effetto retroattivo e non costituisce un trasferimento \u201ca titolo originario\u201d della propriet\u00e0. Con la conseguenza che, in tal caso \u2013 a differenza di quanto avviene con la sentenza del giudice \u2013 il trasferimento non potr\u00e0 essere opposto ai creditori. \u00a0 Aspetti fiscali: imposta di registro Ai fini dell\u2019applicazione dell\u2019imposta, la sentenza che accerta l\u2019avvenuto acquisto per usucapione della propriet\u00e0 di immobili \u00e8 equiparata agli atti traslativi a titolo oneroso di tale diritto. Vale quindi la stessa disciplina prevista per la vendita di immobili, precisando unicamente quanto segue: \u00a0 \u2013 ai fini della determinazione della base imponibile, secondo la giurisprudenza, il valore venale in comune commercio del bene deve essere rilevato non alla data di perfezionamento dell\u2019usucapione (giorno di decorso del termine necessario per l\u2019acquisto), ma al momento del passaggio in giudicato della sentenza; \u00a0 \u2013 in questo particolare caso non \u00e8 ipotizzabile l\u2019assoggettamento ad IVA, trattandosi di trasferimento a titolo originario. \u00a0 Imposte ipotecaria e catastale La sentenza dichiarativa dell\u2019usucapione di immobili \u00e8 soggetta alle imposte ipotecaria e catastale, da applicare sulla medesima base imponibile determinata ai fini del registro. \u00a0 Agevolazione \u201cprima casa\u201d L\u2019agevolazione, ricorrendone i presupposti, si applica anche alla sentenza che dichiara l\u2019avvenuto acquisto per usucapione, solo ai fini dell\u2019imposta di registro e non anche di quelle ipocatastali; la verifica della sussistenza dei presupposti va effettuata con riferimento alla data della sentenza stessa. La parte interessata pu\u00f2 richiedere l\u2019applicazione dell\u2019agevolazione e rendere le dichiarazioni previste nell\u2019atto introduttivo o nel corso del giudizio e comunque fino al momento della registrazione del provvedimento; se non inserite negli atti del giudizio, la parte pu\u00f2 rendere le dichiarazioni mediante integrazione dell\u2019atto giudiziario con dichiarazione autenticata nelle firme da allegare al provvedimento nelle more della sua registrazione.<\/p>\n – See more at: http:\/\/www.laleggepertutti.it\/106852_come-vendere-casa-senza-notaio-usucapione-in-mediazione#sthash.YEeP4m6R.dpuf<\/p>\n