{"id":1081,"date":"2017-10-18T10:35:07","date_gmt":"2017-10-18T08:35:07","guid":{"rendered":"http:\/\/www.conciliazionecila.it\/blog\/?p=1081"},"modified":"2017-10-18T10:35:45","modified_gmt":"2017-10-18T08:35:45","slug":"usucapione-senza-causa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.conciliazionecila.it\/blog\/usucapione-senza-causa\/","title":{"rendered":"USUCAPIONE SENZA CAUSA"},"content":{"rendered":"<blockquote><p><b><i>Come trasferire una casa o altro immobile senza l\u2019intervento del giudice e senza pagare le tasse di una donazione.<\/i><\/b><\/p><\/blockquote>\n<p>Una causa serve a dirimere i conflitti tra soggetti diversi. Ma se questi sono gi\u00e0 d\u2019accordo e tra loro non ci sono contestazioni, c\u2019\u00e8 davvero bisogno di un giudice per accertare il diritto di una delle due? Sembra una domanda banale, dalla risposta altrettanto scontata, ma si sa, l\u2019Italia \u00e8 il Paese della burocrazia: millenaria arte del rendere impossibili le cose possibili. Cos\u00ec, in materia di usucapione c\u2019\u00e8 voluta un\u2019analisi apposita elaborata dalla Commissione del Notariato per stabilire\u00a0che, in caso di consenso tra vecchio e nuovo proprietario, \u00e8 possibile trascrivere nei pubblici registri la cessione di un immobile tramite usucapione senza dover prima fare la causa. Del resto, gi\u00e0 da tempo la giurisprudenza ritiene valido l\u2019accordo raggiunto dalle parti in sede di mediazione (che, appunto, ha una natura contrattuale): accordo volto al passaggio di propriet\u00e0 di una casa, un terreno o altro immobile tramite usucapione. Ma procediamo con ordine e vediamo dunque come realizzare un\u00a0<b>usucapione senza causa<\/b>.<\/p>\n<p>Per comprendere come stanno le cose facciamo due esempi. Il primo: immaginiamo che una persona, per 20 anni, coltivi il campo del vicino, il quale \u00e8 emigrato negli Stati Uniti ormai da anni, disinteressandosi del proprio terreno avuto in eredit\u00e0 dal padre. Il coltivatore non si limita ad usare la zappa: inizia ad alzare recinti e staccionate, costruisce delle stalle, ottiene il permesso per realizzare un agriturismo, vende i prodotti della terra. Insomma, quello che prima era un semplice campo arabile diventa una vera e propria attivit\u00e0 commerciale. Al rientro dall\u2019estero, il proprietario nota il lavoro del vicino e, invece di lamentarsi, lo loda per aver reso produttivo il vecchio campo del padre che lui non avrebbe mai potuto curare. \u00c8 anche disposto a regalarglielo in cambio di piccole agevolazioni sulla vendita dei prodotti. I due sono cos\u00ec d\u2019accordo al trasferimento della casa, ma vorrebbero evitare sia la vendita che la donazione, per le quali si pagano tasse molto elevate. Cos\u00ec decidono di far accertare l\u2019usucapione a un giudice. Un avvocato chiede loro una parcella di diverse migliaia di euro, ma a loro sembra esagerato visto che c\u2019\u00e8 l\u2019accordo. Cosa possono fare?<\/p>\n<p>Immaginiamo una seconda situazione. Una madre decede e lascia in eredit\u00e0 alle figlie una casa con un giardino accanto: il piano di sopra va a una delle due sorelle, mentre il piano terra \u00e8 dell\u2019altra. Il giardino dovrebbe essere comune a entrambe ma finisce che solo quella che abita sotto lo utilizza, lo cura, ci paga le tasse, ottiene anche una concessione edilizia per costruire un gazebo. Alla fine decide anche di chiuderlo con un cancello e di tenere solo lei le chiavi. Tutto questo avviene sotto gli occhi accondiscendenti della sorella che non ama il giardinaggio e ben si vorrebbe sottrarre agli obblighi di un ulteriore bene da mantenere. Cos\u00ec tra le due c\u2019\u00e8 il consenso al trasferimento. Anche in questo caso le parti vorrebbero evitare tanto l\u2019imposizione fiscale della vendita, della donazione e la parcella dell\u2019avvocato. Come possono fare?<\/p>\n<p>La prima soluzione, gi\u00e0 nota alla giurisprudenza, \u00e8 quella di stipulare un accordo in sede di mediazione.\u00a0In buona sostanza, questo meccanismo si basa sull\u2019obbligo \u2013 previsto dalla legge \u2013 per tutte le cause che attengono a contestazioni sulla propriet\u00e0 dei beni (cosiddetti \u00abdiritti reali\u00bb), di avviare prima un tentativo di conciliazione. Questa procedura, prevista a pena di improcedibilit\u00e0 del successivo giudizio, \u00e8 volta a far trovare un accordo tra i contendenti prima di darsi appuntamento davanti al giudice, onde decongestionare i tribunali. L\u2019accordo concluso davanti al mediatore \u2013 che \u00e8 un soggetto terzo e imparziale \u2013 vale come una sentenza e pu\u00f2 essere trascritto nei pubblici registri (momento a partire dal quale il passaggio di propriet\u00e0 vale anche per i terzi).<\/p>\n<p>Raggiungere un accordo per l\u2019<b>usucapione<\/b>\u00a0<b>in mediazione<\/b>\u00a0presenta dei grossi vantaggi: il primo dei quali, ovviamente, \u00e8 il tempo. Non bisogna attendere le bibliche fasi processuali per poter arrivare a una soluzione definitiva. Il secondo \u00e8 di carattere fiscale: si evita il contributo unificato e l\u2019imposta di registro sulla sentenza; peraltro se l\u2019usucapione viene preferita alla donazione o alla vendita si evitano le salate imposte previste dal fisco per questi due atti. Quindi bisogner\u00e0 applicare solo l\u2019imposta di registro (come per gli atti di vendita) e l\u2019imposta ipotecaria e catastale. Chi acquista con usucapione pu\u00f2 ottenere anche uno sconto sull\u2019imposta di registro se si tratta della prima casa (l\u2019imposta passa dal 9% al 2%).<\/p>\n<p>La seconda soluzione per trasferire la propriet\u00e0 di un immobile tramite usucapione \u00e8 quella suggerita dai notai: un accordo tra le parti. Del resto anche la mediazione mira a realizzare un accordo. Con la conseguenza che tra le due ipotesi non c\u2019\u00e8 alcuna differenza se non la sede ove tale accordo viene stipulato: davanti a un conciliatore il primo, davanti a un pubblico ufficiale il secondo. Pertanto, secondo lo studio notarile, \u00e8 possibile trascrivere nei pubblici registri un accordo di usucapione anche senza l\u2019intervento del mediatore.<\/p>\n<p>A voler essere fiscali, anche la causa \u00e8 del tutto inutile: la sentenza del giudice, infatti, \u00abdichiara\u00bb qualcosa che si \u00e8 gi\u00e0 verificata. In pratica, non \u00e8 il giudice a \u201ccreare\u201d l\u2019usucapione, ma accerta in via retroattiva un diritto che si \u00e8 gi\u00e0 realizzato da s\u00e9 \u2013 ed a prescindere dal tribunale \u2013 al compimento del ventesimo anno di possesso del bene immobile.\u00a0<b>\u00a0<\/b><\/p>\n<p>Risultato: \u00e8 pienamente legittimo\u00a0<b>un contratto di accertamento dell\u2019usucapione\u00a0<\/b>stipulato da notaio senza l\u2019intervento del mediatore, che soddisfer\u00e0 allo stesso modo l\u2019esigenza di ridurre il carico di lavoro dei giudici.<\/p>\n<p>Cos\u00ec, col negozio di accertamento di usucapione, le parti accertano il verificarsi di determinati fatti ed eventi (decorso del tempo, possesso pacifico e indisturbato) e l\u2019effetto conseguente (l\u2019acquisto) \u00e8 stabilito dal legislatore (e non dalle parti) quale necessaria conseguenza.<\/p>\n<p>FONTE:\u00a0http:\/\/laleggepertutti.it<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Come trasferire una casa o altro immobile senza l\u2019intervento del giudice e senza pagare le tasse di una donazione. 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