Rumori, litigi, gettito di cose pericolose dal balcone, infiltrazioni: tutto sulle liti in condominio, sui poteri dell’amministratore e come risolverli.

Gli italiani non amano troppo rumori e odori molesti, ma anche un uso disinvolto delle parti comuni, dispute con l’amministratore, piante invadenti sui balconi dei vicini e animali domestici dispettosi.

La lista delle doglianze condominiali è infinita. Molto spesso tendiamo a essere ben poco tolleranti nei confronti dei condomini disturbatori. Alla fine, però, l’intolleranza si spinge ai limiti del masochismo: pur di farla pagare al vicino, siamo disposti a scatenare cause per “questioni di principio”. Sennonché, poi, puntualmente si scopre che ogni giudizio ha, in media, una durata di non meno di tre anni solo per il primo grado, costi significativi (dai 2 ai 3 mila euro) e risultati tutt’altro che  definitivi: spesso neppure una sentenza riesce a far cessare del tutto un comportamento molesto, e se subentra una condanna al pagamento di un risarcimento, la riscossione è tutt’altro che scontata.

Le strade alternative: l’amministratore di condominio

Ecco perché, prima di rivolgersi a un avvocato e attivare una causa farraginosa e dagli esiti incerti, è sempre meglio valutare la possibilità di risolvere le cose in via amichevole.

La prima figura che è tenuta a intervenire è l’amministratore di condominio.

Attenzione però: l’amministratore non può intervenire per le questioni concernenti controversie private tra due condomini, cioè nei casi in cui si tratti di tutelare una delle due proprietà individuali.

Facciamo qualche esempio. L’amministratore non può intervenire se Tizio butta materiale sotto la finestra, sporcando il balcone di Caio; se Tizio insulta Caio o riempie di cartacce la sua cassetta delle lettere; se dall’appartamento di Tizio giungono infiltrazioni d’acqua nell’appartamento di Caio ed è dimostrato che la perdita non dipende da tubature di proprietà del condominio.

Al contrario, l’amministratore ha il dovere di intervenire in due casi:

1. se la lite riguarda un comportamento che costituisce anche violazione del regolamento condominiale: per esempio: un condomino che, a differenza di quanto prescritto nel regolamento, usa l’aspirapolvere alle 5 di mattina; un soggetto che lascia puntualmente il portone dell’edificio aperto, agevolando l’ingresso di sconosciuti nello stabile, ecc.

2. se la lite riguarda questioni legate all’uso delle parti comuni: per esempio: un condomino che parcheggia l’auto nel giardino in modo da impedire il transito alle altre auto; un condomino che sporca l’ascensore ecc.

A essere precisi, ogni singolo condomino può rivolgersi al giudice, nel caso in cui ritenga che il regolamento sia stato violato da uno dei vicini: prima di ricorrere, però, all’arma finale della giustizia civile, meglio attivare l’amministratore, che in fin dei conti non è una figura del tutto priva di poteri.

Quest’ultimo può infatti avvisare verbalmente il colpevole e, se non basta, richiamarlo all’ordine in via formale con una raccomandata.

Nel caso di richiesta di intervento alla magistratura, generalmente l’organo coinvolto è il giudice di pace. Attenzione, però: la strada è lunga, i costi tutt’altro che irrisori e se il comportamento da punire è di minore entità e difficilmente documentabile, l’esito è tutt’altro che certo.

Mediare prima di tutto

Proprio per evitare l’intasamento degli uffici del giudice di pace per questioni che non si riesce a gestire senza entrare in conflitto, la legge sulla mediazione entrata in vigore a settembre 2013, ha imposto a chi volesse intentare una causa condominiale, l’obbligo di tentare un accordo di mediazione prima di andare in giudizio.

Vediamo come funziona.

Anzitutto, l’incontro tra le parti e il mediatore deve avvenire in uno degli organismi abilitati: l’elenco lo trovate sul sito del ministero della Giustizia (www.giustizia.it). A questo proposito, ricordatevi che è obbligatorio che la mediazione sia tenuta all’interno della circoscrizione per cui è competente il tribunale del luogo dove si trova il condominio.

Attenzione: la mediazione è obbligatoria solo per dispute relative a cause che riguardano il condominio (uso parti comuni, regolamento condominiale…) e non per i rapporti di vicinato, che esulano da questi aspetti, per i quali, comunque, è possibile ricorrervi volontariamente.

Infine, se le parti arrivano a un accordo, questo viene steso dal mediatore ed entrambi sono tenuti a rispettarlo. Il mediatore non prende nessuna decisione: non è un giudice e nemmeno un arbitro. Il suo compito è aiutare le parti a raggiungere un accordo. Se non si arriva a una decisione condivisa, il tentativo si conclude nel nulla e si può procedere con la causa vera e propria.

Le liti extracondominiali 

Se i problemi esulano dai comportamenti elencati nel regolamento condominiale, si entra nel campo delle controversie tra i vicini.

In questo caso, i punti che ne determinano la deflagrazione sono più comunemente le immissioni e i rumori molesti. Se per questi ultimi è chiaro cosa siano, le prime sono generalmente odori, vapori, ecc.

Secondo la giurisprudenza chi può innescare il giudizio è soltanto colui che ritiene di essere molestato, sia che si tratti del proprietario dell’immobile sia che si tratti dell’inquilino.

Per i disturbi che provengono da un’attività commerciale o artigianale, il primo passo è rivolgersi all’Asl o alla polizia municipale. Se però questo non basta, bisogna ricorrere al giudice.

Sempre meglio, comunque, prima di andare in giudizio, avvisare il disturbatore con una raccomandata a/r, nella quale si invita a porre fine ai disturbi.

Il giudice ha poteri molto ampi: se i rumori o le immissioni derivano da una attività  commerciale o artigianale può anche chiuderla e disporre il risarcimento del danno.

Su quali parametri decide?

Anzitutto i regolamenti comunali e le norme di legge (come quelle sull’inquinamento acustico).

Queste però sono solo le basi di partenza. Il rispetto della norma generale non impedisce infatti che le immissioni formalmente in regola siano comunque fonte di disturbo e intollerabili per i vicini.

Soprattutto nei rapporti tra privati, la tollerabilità di rumori e odori deve essere stabilita di caso in caso, tenendo conto degli aspetti particolari di luoghi e situazioni. In pratica, l’unico modo con cui il giudice può capirci davvero qualcosa è ricorrere a una consulenza tecnica di ufficio.

Per i rumori è relativamente facile: generalmente si tratta di confrontare la media dell’intensità del rumore di fondo con quello delle immissioni: se supera i tre decibel il risultato è di solito ritenuto intollerabile.

Per gli odori, invece, diventa tutto più difficile e spesso bisogna basarsi anche sulle dichiarazioni di testimoni.

Se il civile diventa penale

Generalmente le molestie condominiali rimangono confinate nell’ambito della giustizia civile. Alcuni articoli del codice penale prevedono però reati che la giurisprudenza che si è accumulata nel corso degli anni ha ritenuto poter applicare anche nell’ambito delle banali liti tra vicini.

Vediamo qualche esempio qui di seguito.

Arresto fino a un mese o ammenda di 206 euro sono le pene che possono essere applicate a chi getta mozziconi di sigarette, detersivi corrosivi e cenere sul balcone del vicino. Il reato commesso viene definito “getto pericoloso di cose”.

L’ingiuria è invece un reato che può essere facilmente commesso nel corso delle liti. Dire al vicino di posto auto che “fa schifo” o mandarlo pesantemente “aff…”, magari perché nel parcheggiare la vettura ha invaso il vostro spazio, viola il rispetto dovuto nei rapporti di vicinato.

Quindi, anche se le frasi volgari sono in fin dei conti entrate ormai nel linguaggio comune, usarle al fine di mostrare disprezzo verso l’interlocutore danneggia l’onore e il decoro della parte, causando l’ingiuria.

Evitate anche di spettegolare sui vicini: un condomino che ha diffuso la notizia di una presunta tresca di una vicina ha visto condannata la sua incapacità di tener chiusa la bocca. Il reato contestato è stato “diffamazione”.

Farsi giustizia da sé è una cattiva idea: due coniugi esasperati dai rumori e dalle immissioni moleste di un panificio hanno pensato di vendicarsi gettando acqua sul negozio. Risultato: condanna penale per molestie.

Lo stesso reato è stato contestato a una donna che, per vendicarsi di vecchi rancori, lavava il pianerottolo comune con detersivi che causavano allergia alla vicina. La pena è stata un’ammenda di 100 euro, oltre al pagamento di mille euro alla cassa delle ammende e delle spese processuali alla parte civile.

Attenti allo stalking condominiale

Identica sorte con condanna per molestie ha subito chi aveva preso di mira una coppia di vicini, disturbandoli dalle finestre e irridendoli quando li incontrava sulle scale. Se le molestie e le minacce vengono reiterate nel tempo diventano atti persecutori. Un fenomeno meglio noto come stalking In questo caso niente ammenda: la pena è la reclusione da sei mesi a cinque anni.

Gli atti persecutori non devono essere diretti necessariamente a una stessa persona: i giudici di cassazione hanno condannato per stalking un maniaco che aveva preso di mira i condomini di un intero edificio.

Bacheca condominiale: non è una gogna

Le bacheche condominiali servono a trasmettere comunicazioni riguardanti tutto il condominio e non singoli condomini.

Detta così sembra banale, ma la giurisprudenza della Corte di cassazione ci ha tenuto a sottolineare che la bacheca non può diventare una sorta di gogna, dove indicare a lettere scarlatte nome e cognome dei condomini morosi.

Secondo la Suprema corte, se la decisione dell’assemblea di considerare morosi alcuni condomini viene resa nota in un luogo accessibile non solo agli abitanti del condominio ma

anche ad altri soggetti estranei, si cade nel reato di diffamazione.

L’amministratore, invece, ha il dovere di comunicare il nome dei morosi ai creditori del condominio non ancora soddisfatti che ne facciano richiesta.

Anche il Garante della privacy segue la stessa linea, sottolineando che l’eventuale morosità non deve essere portata a conoscenza all’esterno del condominio. La stessa però deve essere comunicata dall’amministratore nel rendiconto annuale destinato ai condomini o su richiesta di uno di questi.

In questi casi, la trasparenza condominiale prevale e il moroso non può appellarsi alla tutela della propria privacy per impedire che l’informazione venga data agli altri abitanti del palazzo.

Fonte:  www.laleggepertutti.it